Kad je Eric Wu bio student druge godine ekonomije na Sveučilištu u Arizoni, nije trošio svoj dodatni novac za kupnju pizze ili piva. Upotrijebio je 20.000 američkih dolara od stipendije kao predujam u kući s tri spavaće sobe u blizini kampusa i unajmio dvije sobe školskim kolegama. Wu je taj prihod brzo potonuo u drugu imovinu, a zatim u drugu. Dok je diplomirao, posjedovao je oko 25 kuća u Tucsonu.
Danas je 36-godišnji Wu suosnivač i izvršni direktor tvrtke za promet nekretninama Opendoor sa sjedištem u San Franciscu. S financiranjem od 1,3 milijarde dolara, startup je agresivno predvodio industrijsku nišu poznatu kao iBuying, internetska kupnja i prodaja domova. Od pokretanja 2014. godine, tvrtka je kupila i prodala 50.000 kuća u 23 grada diljem SAD-a Samo ove godine Opendoor je u koraku da kupi 5 milijardi dolara u domovima. Iako iBuying trenutno čini manje od 1 posto godišnjih transakcija nekretninama vrijednih 1,6 trilijuna dolara u SAD-u, očekuje se da će se taj broj povećati: konkurenti Opendoora sada uključuju i druge tehnološke startupe, kao i takve nekretnine kao što su Keller Williams i Realogy's Coldwell Bankar.
Opendoor ima jasan start u utrci za preinakom industrije nekretnina u doba interneta. Ali s naporima da se brže povećavaju dolazi i sve veći bol. Automatizacija dijelova postupka kupnje i prodaje kuća uvela je sigurnosna pitanja u lako dostupne otvorene kuće Opendoora. Nije jasno kada će startup donijeti profit - i u kojoj će mjeri trebati pomoć lokalnih Realtorsa, koji mogu na tvrtku gledati kao na prijetnju za život. A tvrtka se i dalje suočava s pitanjem što će se dogoditi ako se tržište stanova zaokrene na gore.
koliko je teška melissa gorga
Vodstvo i investitori tvrtke Opendoor ostaju neustrašivi: kažu da ciljaju na svijet u kojem se trvenja oko kupnje i prodaje domova zamjenjuju s nekoliko klikova na gumb. 'Gledate na mnogo, mnogo milijardi milijardi tržišnih prilika', kaže Glenn Solomon, upravljački partner u rizičnoj tvrtki GGV Capital, koja je 2015. vodila Opendoor-ovu seriju B od 20 milijuna dolara. 'Neće biti zadovoljni nekim jednoznamenkasti ili čak nisko-dvoznamenkasti postotak tržišnog udjela. Žele stvarno promijeniti način rada ove industrije. '
Opendoor mora prijeći dugačak put da bi postigao taj cilj - i ostvario svoju nedavnu procjenu od 3,8 milijardi dolara. Ali ako Wu uspije ostvariti svoju ambicioznu viziju, taj će se broj činiti malim. 'Nitko,' kaže, 'nikada nije iznova izmislio ovu kategoriju.'
Otključavanje mogućnosti
Opendoor obećava da će ublažiti mnoga pogoršanja selidbe, poput neugodnosti izložbi i otvorenih vrata, te prosječno 70 dana potrebnih za prodaju kuće od popisa do zatvaranja. Na mreži pružate nekoliko detalja o svom domu. Opendoor generira cijenu ponude i dogovara se inspekcije i dovršit će potrebne popravke nakon što odaberete datum preseljenja. Opendoor zarađuje preprodajom kuće po višoj cijeni i plaćanjem naknade, koju plaćaju prodavači, između 6 i 13 posto (naknade za nekretnine obično iznose 6 posto).
Wu je dokaz koncepta za Opendoor izgradio 2013. godine uz pomoć svog mentora, bivšeg upravnog direktora tvrtke Khosla Ventures (a sada člana uprave Opendoor-a) Keith Rabois, a ubrzo je osigurao seriju A. vrijednu 10 milijuna dolara. Ulagači uključuju Andreessen Horowitz, Softbank, GV, osnivač Ubera Travis Kalanick, suosnivač Reddita Alexis Ohanian i predsjednik Y Combinatora Sam Altman. Tvrtka je lansirana na tržište Phoenixa, a uskoro se proširila i na druge. Startup ima 1.300 zaposlenika i dodatnih 3 milijarde dolara dužničkog financiranja za nastavak kupnje kuća. Opendoor je to već rekao planira biti u 50 gradova do 2020.
Bliski Wuu opisuju ga kao pametnog, energičnog i opsjednutog nekretninama. Nakon fakulteta, suosnivač je web stranice za pretraživanje stanova RentAdvisor.com 2007. godine, a dvije godine kasnije i analitičara podataka o susjedstvu Movity, koji na kraju prodana Truliji. 'Na planetu nema puno ljudi koji imaju toliko stručnosti kako u radu startupa tako i u poslovanju tržišta stambenih nekretnina', kaže Solomon.
Prošle je godine Opendoor kupio više od 11.000 domova i prodao više od 7.000 - više nego dvostruko više od ukupne količine svog najbližeg konkurenta, Offerpad. Opendoor troši manje na adaptacije od konkurenata i stavlja veći fokus na brzu prodaju, procjenjuje Mike DelPrete, znanstvenik s poslovnog fakulteta Sveučilišta u Koloradu u Leedsu. 'To je obično novi sloj boje i isti tepih koji stavljaju u sve svoje kuće - zovu ga' tepih Opendoor ', kaže DelPrete, koji vodi sveučilišni tehnološki program za nekretnine i prati iBuyer industrija. 'Njihov model odnosi se na operativnu učinkovitost.'
Opendoor je u stanju brzo preokrenuti domove dijelom i zbog toga što je, kao što i samo ime govori, otvorene kuće izuzetno pristupačne. Slobodni oglasi uklanjaju potrebu za koordinacijom između agenata, prodavača i potencijalnih kupaca. Umjesto tradicionalne kutije za zaključavanje koja sadrži jedan ključ kojem odjednom može pristupiti samo jedan licencirani Realtor, kupci Opendoora koriste se svojim pametnim telefonima za ulazak u domove.
'Mislimo da bismo to trebali učiniti što jednostavnijim i na zahtjev ako želite samo pregledavati i posjećivati kuće', kaže Wu.
Ulazak unutra bio je u početku tako jednostavan - slanje SMS-a na broj i davanje adrese e-pošte - da je to dovodilo do problema. Bivši Opendoor menadžer kaže da su posjetitelji prvih nekoliko godina redovito zatekli ljude kako spavaju u domovima Opendoor. 'Ljudi bi samo kampirali po kućama jer tamo nije bilo nikoga', kaže zaposlenica. »Kuće bi zauzimali tjednima. Bilo je to glavno pitanje. '
2017. tvrtka je ograničila svoj prozor otvorenih vrata na između 6 ujutro i 21 sat, instalirala senzore pokreta kako bi otkrila ostaje li netko dulje vrijeme ili izvan radnog vremena, te angažirala zaštitarske tvrtke da kućne pozive upućuju po potrebi. Sada Opendoor također koristi tvrtke treće strane koje pomažu u provjeri identiteta korisnika.
Nove mjere odbacile su samo neke loše glumce. 18. travnja Liliana Ornelas, 14-godišnji Realtor iz Dallasa, odvela je klijenticu u posjet trosobnoj kući u mirnoj ulici u predgrađu Mesquite. Naletjeli su na muškarca koji je bio skriven u glavnoj spavaćoj sobi i pušio ono što je Ornelas kaže ona vjeruje da je pukotina.
Dok je muškarac izlazio iz kuće, a Ornelas i njezina klijentica nisu bile ozlijeđene, agent kaže da je obećao je da više neće pokazivati domove Opendoor. Izvijestila je o incidentu Opendooru (i teksaškoj komisiji za nekretnine), ali tvrtka se nikad nije nadovezala.
Opendoor je odbio komentirati epizoda. U izjavi je Brad Bonney, šef Opendoorove službe za sigurnost i kućno iskustvo, rekao: 'Kad primimo prijave o neovlaštenim ili sumnjivim aktivnostima u našim domovima, odmah stupamo u kontakt s našim kupcima, istražujemo i redovito upućujemo stvari na provođenje zakona. Također znatno ulažemo u mjere za zaštitu naših domova, uključujući sustave za nadzor doma, sigurnosne patrole i provjeru kupaca prije nego što im se odobri pristup našim nekretninama. '
U gradovima Tempe, Mesa i Glendale na području Phoenixa, policija ima evidenciju o najmanje 10 incidenata u kućama Opendoor iz 2018. godine, prema lokalnim službenicima za javno informiranje. U jednom su policajci uhitili dvoje pojedinci koji su rekli da su ušli u kuću da bi ubrizgali heroin i prespavali. U drugoj je policija uhitila skvotera koji je imao nepodmireni nalog za kazneno djelo. Prema izvješću iz incidenta, objasnio je policajcima da je uspio ući u kuću jer je bila 'otvorena' s početkom u 6 sati ujutro svaki dan.
Nekretnine su već opasna profesija, posebno za žene. Izvještaj Nacionalne asocijacije nekretnina za sigurnost za 2018. otkrio je da je 41 posto žena nekretnina i 20 posto muškaraca doživjelo situaciju na poslu zbog koje se plaši za svoju sigurnost. Među Realtorima je došlo do očigledne razlike Inc. s kojom je razgovarao za ovu priču: Jedan od devet muškaraca izrazio je strah od Opendoorove otvorene kuće, dok su četiri od pet žena to učinile. Collette McDonald, agentica iz Atlante, kaže da sa sobom nosi pištolj na svim turnejama po Opendooru. 'Moj klijent i ja držimo se zajedno', kaže ona. 'Nitko ne ulazi u sobu bez druge osobe.'
Opendoor tvrdi da njegova svojstva nisu opasnija od tradicionalnih otvorenih kuća i izložbi privatnih kuća. 'Vrste stvari koje se događaju u bilo kojem domu na tržištu mogu se i događaju u domovima Opendoor', kaže Bonney.
Proljetos je Opendoor u svoju aplikaciju dodao poruku u kojoj savjetuje potencijalne kupce da 'mogu naletjeti na druge posjetitelje' ako je dom nedavno otvoren. Kupci su zatražili mogućnost rezerviranja vremena obilaska ili zaključavanja drugih, a tvrtka je dugo raspravljala hoće li dodati takve značajke, prema Bonneyu.
'Jedna od vrijednosti Opendoora je ta što možete otići u bilo koji dom Opendoora u bilo koje vrijeme između 6 i 21 sat. bez dogovora ', kaže Bonney. 'I zato još uvijek razmatramo kako uključiti ovu vrstu proturječnih povratnih informacija.'
Pronalaženje i zadržavanje saveznika u industriji
Oko 90 posto kupaca Opendoora koristi agente, što je jedan broj s industrijom u cjelini. No, zahvaljujući lakoći prodaje Opendooru, manje od 10 posto prodavača zastupljeno je putem zastupnika.
Tijekom intervjua Wu je pažljivo birao riječi kada je raspravljao o potencijalu Opendoora da zamijeni Realtore. 'Stvarnost s Realtorsima danas', rekao je na pozornici na globalnoj konferenciji Startup Grind u Silicijskoj dolini u veljači, 'njihova se uloga prebacuje s upravljanja projektima - posebno u našem ekosustavu, gdje automatiziramo puno procesa --na savjet. '
je li johnny mathis u vezi
Opendoor ima poticaj za održavanje dobrih odnosa s nekretninama. Agenti imaju moć pokazati koja god svojstva odaberu. Oni također mogu predložiti Opendoor kao kupca za klijente koji žele prodati.
Možda ne čudi stoga što je tvrtka testirala davanje na popis nekretnina s agentima u Phoenixu. Opendoor također sada upravlja programom upućivanja agenata za kupce čiji domovi ne spadaju u njegove parametre (najčešće između 100.000 i 500.000 američkih dolara i izgrađeni nakon 1960.). Od srpnja je Opendoor počeo popisivati svoja imanja na brokerskom mjestu Redfin i plaćati provizije tvrtki za izvršene prodaje.
Delprete ove poteze vidi kao znak da Opendoor mora povećati količinu kupnje i brže prodati kuće. Tvrtka kaže da je trenutno u tijeku za preko 30 000 transakcija u 2019. godini - značajan broj, ali još uvijek manje od 0,6 posto od ukupne predviđene države svezak za godinu. 'Ono što je Opendoor shvatio je da je prilično teško poremetiti prostor nekretnina, a posebno Realtors, radeći protiv svih ostalih u industriji', kaže DelPrete. 'Agenti pomažu potrošačima da se osjećaju sigurno prilikom kupnje i prodaje kuće.'
Opendoor sa svoje strane inzistira da ove nove inicijative ne predstavljaju pomak u smjeru. 'Oduvijek smo surađivali i željeli smo surađivati s agentima', kaže Tyler Hixson, voditelj tvrtke u strategiji industrije nekretnina. 'Oni su stalni kupci, pa su stvarno sjajan saveznik.'
U međuvremenu su startup-ovi s zajednicom vlasničkih tehnologija (Proptech), Offerpad i Knock, koji su lansirani 2015. godine, zajedno prikupili 1,6 milijardi dolara duga i kapitala. Javno trgovani Zillow prošle je godine na svoju web stranicu dodao opciju 'prodaj sada'. I tradicionalne tvrtke za promet nekretninama sve češće lansiraju vlastite programe iBuying za kupce, a Keller Williams i Coldwell Banker obojica su ušli na tržište trenutne ponude u posljednjih godinu dana.
'To je ono što ljudi danas traže u našem društvu - pogodnost', kaže Frank Obringer, predsjednik rezidencijalne brokerske kuće Coldwell Banker u Dallasu / Fort Worthu, jednom od tržišta za pilotiranje sustava. 'Vidjeli smo zašto bi to moglo biti privlačno za potrošača, pa smo zato trebali imati proizvod koji će se natjecati.'
Klađenje na jaku ekonomiju
Za sve ove tvrtke proždiranje nekretnina u velikim količinama uključuje visok stupanj rizika. Padovi kućišta poput onog koji je započeo 2007. godine, iako rijetki, bili bi katastrofalni za bilo koju tvrtku koja drži ogromne količine imovine, kaže Andrew Caplin, profesor ekonomije sa Sveučilišta New York. U slučaju da se to dogodi, 'mrtvi su', kaže. 'Oni bankrotiraju.' Opendoor može imati prednost, napominje Caplin, u tome što bi njegovi podaci o nekretninama na mnogim tržištima mogli ponuditi rane pokazatelje ako dođe do takvog pada.
U tu svrhu Opendoor posjeduje svoja imanja u prosjeku samo 90 dana, kaže Dod Fraser, potpredsjednik Opendoora. 'Sve dok nas discipliniraju zbog prodaje naših domova, kaže on, nestabilnost cijena kojoj smo izloženi mala je.'
Čak i ako tvrtka može ostati ispred potencijalnog pada i rastućeg popisa konkurenata, Opendoor-ova sposobnost da postigne svoje ciljeve koji mijenjaju industriju počiva na tome može li nišu iBuyinga pretvoriti u novu normalu. Većina ljudi ima mnogo mjeseci da planira svoj potez i želi maksimalizirati svoj povratak, kaže Gilles Duranton, dekan katedre za nekretnine na Wharton School sa Sveučilišta Pennsylvania. 'Sve u svemu, mislim da će [Opendoor-ov model] funkcionirati', kaže on, 'ali hoće li zauzeti više od 2 ili 3 posto tržišta? Sumnjam. I mislim da sanjaju puno veće od toga. '
Iako Wu zasigurno sanja veliko, ostavlja malo vremena za stvarni odmor. 'Ne spava noću,' napominje bivši pomoćnik, dodajući da izvršni direktor zaposlenicima često šalje e-poštu ili Slack poruke s idejama usred noći.
Wu je odbio otkriti je li tvrtka još profitabilna, rekavši da to nije jedan od trenutnih ciljeva tvrtke. Na kraju, Opendoor zamišlja kao jedinstveno mjesto na kojem kupci ne samo da mogu kupiti ili prodati domove, već i urediti financiranje, hipoteke i prijenosi vlasništva; kupiti osiguranje; ukrasite i prilagodite svoj novi dom; i organizirati usluge selidbe. 'Ako uspijemo vertikalno integrirati kategoriju, obnoviti svaku komponentu od temelja, automatizirati puno koraka i jednim klikom kupiti, prodati ili zamijeniti', kaže, 'vjerujemo da ćemo izgraditi najveći tržište domova. Uklonit ćemo sva trenja. To bi moglo potrajati 10, 20, 30 godina. '
Desetljeća su možda dugačak vremenski okvir za mnoge poduzetnike, ali ne i za Wua, koji je od tinejdžerske godine bio jednostrano usmjeren na nekretnine. 'Ako uspijemo stvoriti pojednostavljeno iskustvo na mreži i to uz najniže moguće troškove', kaže, 'čvrsto vjerujem da ćemo pobijediti u kategoriji.'
