ZAKUP IMOVINE

Zakup je ugovor između vlasnika i korisnika imovine. U ugovorima o poslovnom najmu, vlasnik (najmodavac) prima novčanu naknadu, a u zamjenu stanar (najmoprimac) dobiva pravo da na svom posjedu vodi svoje poslovanje. Postoje mnoge različite vrste aranžmana imovine i mnogo različitih razmatranja koja bi vlasnici poduzeća trebali uzeti u obzir prije sklapanja takvog ugovora. No, leasing je vrlo popularan među vlasnicima malih poduzeća: takvi aranžmani omogućuju novim ili financijski ograničenim poduzećima da svoj kapital preusmjere na druge poslovne potrebe. Doista, mnoga mala poduzeća djeluju u unajmljenim objektima cijelo svoje postojanje. Iznajmljivanje imovine, naravno, može samo po sebi biti mala poslovna aktivnost.

VRSTE NAJMA IMOVINE

Najam cjelovite usluge

Ova vrsta najma koristi se prvenstveno u poslovnim zgradama s više stanara. U osnovi, najmoprimci koji pristanu na takve aranžmane plaćaju jedan paušalni iznos za širok raspon dopunskih usluga uz plaćanje najma. Prema uvjetima najma s kompletnom uslugom, najmodavac je odgovoran pružiti niz različitih usluga svojim stanarima, uključujući sigurnost, održavanje, dvorište i razne komunalne usluge (voda, struja, klimatizacija, grijanje).

Bruto zakup

Prema uvjetima bruto ugovora o najmu, najmoprimac plaća najmodavcu bruto iznos najamnine (kao i porez na promet ako je primjenjivo). Troškovi imovine poput poreza na imovinu, osiguranja i održavanja odgovornost su iznajmljivača; stanar je odgovoran za komunalne usluge. Ponekad će ugovor o najmu sadržavati odredbe koje od stanara zahtijevaju da pokrije troškove imovine koji prelaze određenu određenu razinu.

Varijacije ovog osnovnog aranžmana uključuju najam stana i najam stepeništa. Najam stana najosnovnija je vrsta ugovora i općenito najpopularniji među malim poduzećima. Poziva se na najmoprimca da plati paušalnu cijenu za određeno vremensko razdoblje. S druge strane, postepeni najam zahtijeva postupnu eskalaciju osnovnog plaćanja zakupnine s vremenom, prepoznajući vjerojatni rast troškova vlasnika u područjima kao što su porezi, premije osiguranja i održavanje. Povezani ugovor o najmu, obično poznat kao najam životnih troškova, uključuje povećanje stanarine na temelju općih podataka o inflaciji, a ne povećanje specifičnih troškova.

Neto zakup

Neto zakup najprisutniji je od različitih vrsta ugovora o najmu. Prema uvjetima neto zakupa, stanar plaća najmodavcu osnovnu najamninu plus dodatni iznos koji pokriva udio stanara u porezu na imovinu. Kada se porez poveća, stanar je odgovoran pokriti te troškove. Obveze svakog stanara izračunavaju se određivanjem postotka ukupnog objekta koji zauzima svaki stanar; tako stanar koji zauzima 20 posto objekta plaća 20 posto povećanja.

Varijacije osnovnog neto najma uključuju najam s 'dvostrukom mrežom' i 'trostrukom mrežom'. Prema najmu s dvostrukom mrežom, stanar je odgovoran za prikupljanje dodanih premija osiguranja kao i za povećanje poreza; pod najmovima s trostrukom neto stanari su odgovorni za pokrivanje premija osiguranja, povećanja poreza, i troškovi povezani s održavanjem i / ili popravcima zgrade, parkirališta i ostalih površina koje koristi najmoprimac. Najam s trostrukom mrežom popularan je kod iznajmljivača iz očitih razloga; vlasnici malih poduzeća trebali bi imati na umu da takvi aranžmani ponekad čine stanodavce manje pažljivima za održavanje na tim područjima nego što bi mogli biti da sami moraju platiti račun.

Postotak najma

Ovaj aranžman traži od stanara da plaćaju osnovnu najamninu i / ili postotak bruto prihoda najmoprimca. Taj se postotak, koji u nekim ugovorima može doseći i 10-12 posto, plaća na godišnjoj, polugodišnjoj ili tromjesečnoj osnovi (međutim, neki trgovački centri i trgovački centri zahtijevaju još češća plaćanja). Ovaj je ugovor omiljen kod najmodavaca s nekretninama u željenim maloprodajnim područjima; stanari su manje naklonjeni, ali zakoni ponude i potražnje često omogućuju vlasnicima poželjne imovine da na tome inzistiraju. Vlasnici malih poduzeća trebali bi u potpunosti razumjeti ono što ugovor definira kao „bruto prihod“. 'Budite precizni u načinu na koji definirate bruto prodaju', napisao je Fred Steingold u Pravni vodič za pokretanje i vođenje malog poduzeća . 'Ovisno o vašoj vrsti posla, određene stavke treba odbiti od bruto prodaje prije određivanja postotka najamnine. Evo nekoliko mogućnosti:

vratio robu
troškove za isporuku i ugradnju
prodaja iz automata
povrat depozita
katalog ili prodaja putem pošte
porez na promet

Ukratko, pripazite da vaš zakup isključuje sve stavke koje precijenjuju vašu prodaju s mjesta koje iznajmljujete. '

koliko je visoka sophia lucia

PREDNOSTI I NEDOSTACI ZAKUPA

Uprava za mala poduzeća (SBA) savjetuje vlasnike malih poduzeća da razmotre različite čimbenike prilikom vaganja hoće li iznajmiti ili kupiti nekretninu. Ova razmatranja uključuju:

Operativni zahtjevi - ako se očekuje da će se operativni zahtjevi poduzeća značajno promijeniti tijekom sljedećih nekoliko godina, vjerojatno bi bio poželjan leasing, jer omogućuje tvrtkama lakše kretanje.
Opskrba kapitalom i potrebe za kapitalom - leasing oslobađa veći postotak kapitala male tvrtke za ostale operativne potrebe (oglašavanje, proizvodnja, oprema, obračun plaća itd.). Ako poduzeće nema puno suvišnog novca (a malo ih ima), leasing je možda razumniji izbor. To je vjerojatno najveći razlog zbog kojeg male tvrtke daju u zakup.
Fleksibilnost financiranja i plaćanja - Općenito je lakše osigurati financiranje za iznajmljivanje, nego za kupnju nekretnine. Osim toga, najmovi se mogu rasporediti na dulja razdoblja od zajmova i mogu se strukturirati tako da kompenziraju promjene novčanog toka (potonje može biti važan čimbenik za sezonska poslovanja).
Vrijednost preprodaje - Je li vrijednost imovine vjerojatno povećana? Ako da, koliko? Mnogi vlasnici malih poduzeća odluče se za kupnju, a ne za zakup - čak i ako moraju stvoriti značajan dug - ako odluče da je imovina vrijedno dugoročno ulaganje.
Oprema - Mnogi ugovori o najmu uključuju odredbe koje pružaju najmoprimcima veću fleksibilnost u pogledu nadogradnje i / ili održavanja opreme.
Porezi - Vlasnici nekretnina uživaju porezne olakšice poput amortizacije i poreznih olakšica na investicije koje nisu dostupne stanarima.

OSTALI UVJETI ZAKUPA

Pored toga, postoje i drugi elementi ugovora o najmu koji mogu uvelike utjecati na ukupnu prihvatljivost ugovora. Pojedinosti ugovora o najmu mogu se jako razlikovati. 'U teoriji', primijetio je Steingold, 'svi se uvjeti najma mogu pregovarati. Međutim, koliko daleko možete pregovarati, ovisi o ekonomskim uvjetima. Ako su poželjne nekretnine gotovo popunjene u vašem gradu, iznajmljivači možda neće biti voljni pregovarati s vama o cijeni ili drugim glavnim uvjetima najma. S druge strane, u mnogim dijelovima zemlje gdje je komercijalni prostor previše izgrađen, stanodavci su željni cjenkanja s malim poduzećima kako bi napunili prazne jedinice. '

Poboljšanja zakupa

Najmovi obično pokrivaju svako preuređenje imovine koje treba izvršiti i navode tko će to platiti. Većina takvih radova spada u kategoriju „poboljšanja zakupa“: tepisi, izolacija, vodovodne i električne instalacije, rasvjeta, prozori, stropne pločice, prskalice i sigurnosni sustavi te sustavi grijanja i klimatizacije. U najmu treba navesti svako poboljšanje i kada će se izvršiti - idealno prije useljenja. Iznajmljivač će biti spremniji na takva poboljšanja ako je trajanje najma dugo i / ili je zauzeti prostor velik, a poboljšanja su općenite prirode. Međutim, kao što je Steingold primijetio, 'ako vi [vlasnik male tvrtke] imate posebne potrebe - na primjer, vodite fotolaboratorij ili plesni studio - a vaša tamna soba ili parket bit će ograničene vrijednosti za većinu budućih stanara, ne očekujte da stanodavac dragovoljno preuzme troškove poboljšanja. Domaćin će vam možda htjeti naplatiti nešto za pokrivanje troškova preuređenja prostora nakon vašeg odlaska. ' Neki zakupi pružaju stanarima mogućnost da sami izvrše poboljšanja pod uvjetom da se pridržavaju određenih smjernica i ograničenja.

ian veneracion supruga pamela gallardo

Duljina najma

Pregovori između stanara i iznajmljivača često zastaju oko pitanja dužine najma, osim ako vlasnik malog poduzeća nema jasnu sliku budućnosti. Davatelji leasinga obično žele dugoročne najmove, najmoprimci kratkoročne najmove s pravom na obnovu. Općenito, vlasnici malih poduzeća pokušavaju osigurati najmove srednje dužine. Zakupi kraći od godinu dana mogu ih učiniti ranjivijima nego što bi željeli, ali i višegodišnji uvjeti mogu biti opasni, pogotovo ako je posao nov i nedokazan. Uobičajeni je kompromis uključivanje 'opcijske klauzule' u ugovor kako bi najmoprimac mogao ostati ako želi nakon zaključenja izvornog razdoblja zakupa.

Ekskluzivnost

Mnogi vlasnici malih poduzeća sasvim razumno inzistiraju da bilo koji ugovor o zakupu koji potpišu sadrži ono što je obično poznato kao 'klauzula o ekskluzivnosti'. Ova klauzula pruža stanaru ekskluzivno pravo da proda svoj proizvod ili uslugu na nekretnini, obvezujući najmodavca da spriječi takvu prodaju od strane ostalih stanara.

Osiguranje

Stanodavci često traže najmoprimce da osiguraju osiguranje u slučaju da 1) stanar ošteti unajmljenu imovinu ili 2) kupci ili drugi pretrpe ozljede u prostorijama. Takve klauzule mogu nedostajati ako je unajmljeni prostor isključivo za uredsku upotrebu. Kada stanar traži osiguranje, najmodavac često određuje iznos.

Korištenje prostora

Vlasnici trgovačkih centara / trgovačkih centara obično uključuju jezik u ugovoru o najmu, pružajući određene detalje o odobrenim namjenama prostora koji se iznajmljuju. Takve odredbe često služe za zaštitu poslovanja drugih stanara. Na primjer, vlasnik kafića u strip centru može biti prilično nesretan ako njegov susjed, koji je prije vodio mirnu trgovinu sportskim suvenirnicama, odluči promijeniti brzinu i pokrenuti salon za tetoviranje.

Uz to, ugovori o najmu pružaju odredbe i propise o mnogim drugim pitanjima koja su od interesa i zakupodavcima i najmoprimcima. To uključuje:

Oznake (regulira veličinu, stil i svjetlinu natpisnih reklamnih natpisa)
Usklađenost s raznim zakonima o zoniranju, dozvolama i ograničenjima korištenja prostora
Usklađenost s ostalim lokalnim, državnim i saveznim zakonima
Podnajam ili ustupanje najma
Definicija prostora koji se daje u zakup
Sigurnosni depozit
Pravo iznajmljivača da uđe u zakupljeni prostor
Preseljenje (pri čemu iznajmljivač premješta stanara u drugi prostor zbog preuređenja ili proširenja od strane susjednog stanara)
Zadane odredbe
Sati operacije
Slučajevi oštećenja ili uništenja iz prirodnih razloga
Popravci
Odredbe o naknadi štete
Napuštanje (od strane stanara, bilo neposrednim napuštanjem, smanjenim radnim vremenom, itd.)
Osuda (slučajevi kada gradsku, županijsku, saveznu ili saveznu vladu odnese cijelu imovinu ili njezin dio u druge svrhe, poput ceste, prava prolaza ili komunalne služnosti)
Klauzule o spašavanju (u slučaju katastrofalnih događaja - tornada, nereda, ratova, poplava, suša itd.)
Klauzule o ugovoru (omogućuju vlasniku poduzeća da raskine najam ako se sidra zatvori ili preseli)
Klauzule o ponovnom zauzimanju (poznata i kao klauzula o otkazivanju, to omogućava stanodavcima da deložiraju stanare zbog kršenja ugovora ako stanar ne može ispuniti minimalne zahtjeve za najam)

IZBOR IZMEĐU POSTOJEĆIH I PLANIRANIH ZGRADA

Većina novoosnovanih poduzeća useljava se u već postojeće objekte. Mnogi vlasnici malih poduzeća koji to mogu učiniti odabiru nove sadržaje za značajke ili prestiž i sklapaju najmove dok je objekt još u fazi planiranja. Pametni vlasnik male tvrtke prije razmatranja razmotrit će potencijalne koristi i nedostatke oba izbora. 'Iznajmljivanje postojeće zgrade pruža Zakupniku' ¦ više [znanja o mjestu] u vrijeme kada je novi prostor zauzet od bilo koje druge mogućnosti objekta ', rekao je Wadman Daly u Preseljenje vašeg radnog mjesta . 'Više nego u bilo kojim drugim okolnostima, [najmoprimac] je u stanju pomno pregledati i objekt i uvjete predloženih najmova na brojnim konkurentskim mjestima. Međutim, priroda najma postojeće zgrade znači minimalnu kontrolu stanara nad potencijalnim varijablama bilo zakupa ili objekta. Stope najma, troškovi održavanja i eskalacije, režije i građevinske značajke su fiksne ili se relativno ne mogu pregovarati. Iznajmljivači se mogu razlikovati u pogledu smanjenja emisija i klauzula o prilagodbi, no njihova osnovna struktura cijena, poput strukture zgrada i mehaničkih sustava, ostaje nepromijenjena. Naravno, ova opcija nema implikacija za ulagače. '

Ali Daly upozorava da zakup u planiranoj zgradi sadrži vlastitu kombinaciju atraktivnih značajki i neizvjesnosti: 'Značajke zgrade [u planiranoj zgradi] bit će nove, ažurirane i, u određenoj minimalnoj mjeri, sposobne prilagoditi se stanaru potreba. Ako je vaš najam dovoljno važan programeru, možda ćete dobiti određenu pažnju kada su u pitanju posebni zahtjevi za identifikaciju, parkiranje, osiguranje, glavno mjesto u zgradi itd. ' Ipak, vlasnici malih poduzeća trebali bi biti oprezni kada pristupaju takvim najmovima, jer konačni izgled i korisnost zgrade - kao i njezini troškovi - ostaju neviđeni i neispitani kada je zgrada u fazi planiranja. 'Predložene cijene najma moraju se ispitati u svjetlu usporedivih projekata sa sličnim prednostima', napisao je Daly. 'Opisi manje očitih značajki poput parkiranja, sustava za klimatizaciju, osiguranja, održavanja itd., Trebali bi biti jasni i cjeloviti. Treba pažljivo pregledati evidenciju programera koji daje ponudu. Postoji li povijest kvalitetne gradnje po traženom najmu ili neke od građevina za brzu prodaju? Postoji li reputacija dobrog održavanja ili dobrog zanemarivanja? Bez obzira na [veličinu zakupa ili trajanje predloženog najma stana, trebalo bi ispitati ova i srodna pitanja. '

LIZING IMOVINE KAO POSLOVANJE

Kupnja, držanje i davanje u zakup imovine također je uobičajena praksa malog poslovanja. Može početi skromno kada par ima poteškoća s prodajom rezidencije i odluči je iznajmiti. Zatim, stečenim iskustvom, šire djelatnost kupnjom, obnovom i zakupom drugih nekretnina. Vlasnik malog poduzeća, koji je sada iznajmljivač, vodit će se onim načelima koji favoriziraju najmodavca, već gore navedenim. Zakup komercijalne imovine ponekad je početak, a ponekad vrhunac takvih pothvata. Iako je većina osnova leasinga dobro uspostavljena i tradicionalna, inovacije su još uvijek moguće u marketingu takvih nekretnina. Primjer je izvijestila Brandice Armstrong, pišući u Snimka časopisa (Oklahoma City). Armstrong piše o uspjehu bračnog para Oklahoma City koji se bavi iznajmljivanjem kuća i poslovnih prostora u zakupu poslovne zgrade. Vlasnici su pogodili ideju da se održi 'dan otvorenih vrata', gotovo nepoznat na komercijalnom polju. Ponudili su osvježenje i nagrade za vrata. Odmah su prikupili 14 značajnih tragova.